¿Cómo calcular los gastos en la venta de una vivienda en Argentina?

Vender una propiedad en Argentina implica más que definir el precio de venta. Es crucial considerar y calcular los gastos en la venta de una vivienda, tales como; impuestos, honorarios notariales, comisiones inmobiliarias y otros costos administrativos. Conocer y calcular estos gastos de antemano es fundamental para planificar correctamente la transacción, evitar sorpresas financieras y asegurar que la venta se realice sin inconvenientes.

Impuestos a pagar por la venta de una vivienda

Al calcular los gastos en la venta de una vivienda, los impuestos juegan un rol fundamental, ya que pueden representar un porcentaje significativo del valor total de la transacción. En Argentina, el vendedor debe considerar una serie de tributos que pueden variar según la ubicación de la propiedad, la situación fiscal del propietario y el tipo de inmueble. Entre los impuestos más relevantes se encuentran el Impuesto a las Ganancias y el Impuesto de Sellos, aunque otros impuestos también pueden aplicar dependiendo de las circunstancias.

Impuesto a las Ganancias en la venta de inmuebles

El Impuesto a las Ganancias se aplica cuando la venta de la vivienda genera una ganancia para el vendedor. Este tributo se calcula sobre la diferencia entre el precio de compra original (ajustado por inflación) y el precio de venta. En Argentina, desde 2018, este impuesto se ha fijado en el 15% sobre la ganancia neta obtenida en la transacción. Es importante destacar que este impuesto no se aplica si la vivienda constituye la residencia única y permanente del vendedor, siempre que se cumplan con ciertos requisitos legales.

Para calcular los gastos en la venta de una vivienda, es esencial evaluar si la operación está alcanzada por este impuesto. En caso de que la propiedad se haya adquirido como inversión o si el propietario tiene más de una vivienda, es probable que el Impuesto a las Ganancias sea aplicable. En estos casos, el vendedor debe preparar la documentación necesaria para justificar el valor de compra ajustado por inflación y determinar el monto exacto de la ganancia.

Impuesto de Sellos: cuándo y cómo se aplica

El Impuesto de Sellos  se aplica sobre el valor de la operación y, en la mayoría de las provincias, se sitúa en torno al 3% o 3,6% del valor de venta. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por ejemplo, el porcentaje es del 3,6% y se distribuye normalmente entre el comprador y el vendedor, aunque en algunas jurisdicciones se puede negociar quién asume el total del costo.

Es importante tener en cuenta que el Impuesto de Sellos se aplica directamente sobre el valor total de la venta y no sobre la ganancia obtenida. Esto significa que, aunque no se haya generado una ganancia significativa, este impuesto será exigible. Al calcular los gastos en la venta de una vivienda, es recomendable consultar con un asesor fiscal o escribano para verificar el monto exacto y los plazos de pago.

Honorarios del escribano y costos notariales

Al calcular los gastos en la venta de una vivienda, también se debe considerar el pago de honorarios notariales. La participación de un escribano público es indispensable en las transacciones inmobiliarias, ya que se encarga de dar validez legal a la operación mediante la escritura pública. Este profesional asegura que la documentación esté en orden y que se cumplan todas las normativas legales vigentes. Sin embargo, los honorarios y otros costos notariales representan un gasto importante que debe ser considerado al planificar la venta.

Honorarios del escribano por la escritura de venta

Los honorarios del escribano suelen oscilar entre 1% y 2% del valor total del inmueble, aunque esta cifra puede variar según la provincia o los acuerdos particulares con el escribano. En algunas operaciones, el comprador y el vendedor comparten estos costos, pero en otras es el comprador quien asume la totalidad de los honorarios.

Estos honorarios se abonan al momento de firmar la escritura, lo que implica una erogación inmediata que debe estar prevista en el flujo de la operación.

Otros gastos notariales relacionados con la operación

Además de los honorarios por la escritura de compraventa, existen otros gastos notariales que pueden surgir durante el proceso. Entre ellos se incluyen:

• Certificación de firmas: En algunos casos, se requiere la certificación notarial de las firmas de las partes.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble: Este trámite tiene un costo adicional y es fundamental para la transferencia formal de la propiedad.
• Gestión de documentos: Algunos escribanos ofrecen servicios adicionales, como la obtención de certificados de dominio e inhibición.

Estos gastos extras, aunque menores, deben ser tenidos en cuenta al calcular los gastos en la venta de una vivienda, ya que pueden sumar al costo total de la operación. Por ello, es recomendable solicitar al escribano un presupuesto detallado antes de la firma de la escritura.

Comisiones inmobiliarias al calcular los gastos en la venta de una vivienda

Al calcular los gastos en la venta de una vivienda, es esencial incluir las comisiones inmobiliarias si se decide contratar los servicios de una agencia o corredor inmobiliario. Las inmobiliarias facilitan el proceso de venta mediante la promoción del inmueble, la gestión de interesados, la negociación de precios y la preparación de la documentación necesaria para concretar la operación. Sin embargo, estos servicios tienen un costo que suele ser un porcentaje del precio total de la venta.

Porcentaje de comisión a la inmobiliaria

En Argentina, la comisión inmobiliaria generalmente oscila entre 3% y 4% del valor de venta del inmueble, aunque este porcentaje puede variar dependiendo de la jurisdicción y de las políticas de la inmobiliaria. En algunas provincias, como Buenos Aires, la comisión se distribuye entre el comprador y el vendedor, mientras que en otras localidades puede ser asumida en su totalidad por el vendedor.

Costos adicionales por servicios de la inmobiliaria

Además de la comisión, algunas inmobiliarias pueden ofrecer servicios adicionales que implican costos extra. Entre estos servicios se encuentran:

• Gestión de trámites legales: Obtención de certificados de dominio e inhibición.
• Promoción del inmueble en portales especializados: Algunos servicios ofrecen publicidad destacada o anuncios premium.
• Asesoría en la negociación: Para asegurar la venta al mejor precio posible.

Estos costos adicionales pueden sumar un porcentaje más a los gastos finales de la operación. Por este motivo, es recomendable preguntar por estos servicios al momento de firmar el contrato con la inmobiliaria y evaluar si son necesarios o convenientes para calcular los gastos en la venta de una vivienda de manera de no pasarnos por alto ningún gasto.

Otros gastos a tener en cuenta

Así mismo, al momento de calcular los gastos en la venta de una vivienda, es importante considerar algunos costos adicionales que, aunque no siempre son evidentes, pueden impactar en el resultado final de la operación. Estos gastos incluyen trámites administrativos, certificados legales y la liquidación de deudas pendientes de expensas o servicios públicos.

Gastos de certificados (inhibiciones, dominio, etc.)

Uno de los primeros pasos al vender una propiedad es asegurarse de que la documentación esté en regla. Para ello, es necesario tramitar una serie de certificados legales, como:

• Certificado de dominio: Verifica que la propiedad esté libre de gravámenes o hipotecas.
• Certificado de inhibición: Asegura que el vendedor no tiene restricciones legales que impidan la venta.
• Certificado catastral: Acredita las dimensiones y características del inmueble ante el Registro de la Propiedad.

Es recomendable solicitar estos documentos con antelación para evitar retrasos al momento de formalizar la operación.

Gastos de deuda de expensas o servicios públicos

Otro aspecto que el vendedor debe considerar al calcular los gastos en la venta de una vivienda, es la liquidación de deudas relacionadas con expensas, impuestos y servicios públicos. Antes de la firma de la escritura, es necesario presentar constancias de que la propiedad está libre de deudas, ya que esto es un requisito para transferir la titularidad al comprador.

Las expensas adeudadas, en el caso de propiedades en edificios o consorcios, deben ser saldadas por el vendedor. Lo mismo aplica para impuestos municipales, como ABL en la Ciudad de Buenos Aires, o facturas de servicios públicos (agua, gas, luz). El incumplimiento de estos pagos puede generar conflictos y demorar la operación.

Ejemplo práctico para calcular los gastos totales

Al calcular los gastos en la venta de una vivienda, es esencial tener en cuenta los diferentes componentes que intervienen en la operación, como impuestos, honorarios notariales y comisiones inmobiliarias. A continuación, se presenta un ejemplo práctico para ilustrar cómo realizar un cálculo detallado y obtener una visión clara de los costos totales.

Cálculo de impuestos, comisiones y honorarios

Supongamos que se vende un departamento en la Ciudad de Buenos Aires por USD 120.000. Los gastos que el vendedor deberá afrontar se desglosan de la siguiente manera:

1. Impuesto de Sellos:
   • 3,6% del valor de la venta:
     120.000 * 3,6% = USD 4.320
     Este impuesto puede ser compartido entre el comprador y el vendedor, aunque en algunos casos es asumido por completo por el vendedor.
2. Honorarios del escribano:
   • 1,5% del valor de la venta:
     120.000 * 1,5% = USD 1.800
     El escribano se encarga de la escritura y otros trámites legales asociados a la transacción.
3. Comisión inmobiliaria:
   • 3% del valor de la venta:
     120.000 * 3% = USD 3.600
     En algunos acuerdos, este monto se distribuye entre las partes, pero es común que el vendedor asuma una parte significativa de esta comisión.
4. Gastos de certificados:
   • Certificado de inhibición y dominio: USD 150
   • Certificado catastral: USD 100
     Total de certificados: USD 250
5. Expensas y servicios pendientes:
   • Imaginemos que el vendedor tiene expensas adeudadas por USD 300 y facturas de servicios públicos por USD 100.
     Total de deudas: USD 400

Resumen de gastos totales en la operación de venta

• Impuesto de Sellos: USD 4.320
• Honorarios del escribano: USD 1.800
• Comisión inmobiliaria: USD 3.600
• Gastos de certificados: USD 250
• Deudas de expensas y servicios: USD 400

Total de gastos asociados a la venta: USD 10.370

Conclusiones del ejemplo práctico

En este ejemplo, los gastos totales representan aproximadamente 8,6% del valor de la venta. Al calcular los gastos en la venta de una vivienda, es fundamental tener en cuenta estos costos para evitar que afecten negativamente la rentabilidad de la operación.

Sin lugar a dudas, calcular los gastos en la venta de una vivienda de antemano, permite al vendedor planificar mejor y, en algunos casos, negociar con el comprador para compartir algunos de estos gastos.