REAL ESTATE

Leasing inmobiliario: ¿Cómo funciona? – Ventajas y Desventajas – Contrato

El leasing inmobiliario, también conocido como arrendamiento financiero de bienes inmuebles, representa una solución flexible que combina elementos del alquiler tradicional y la compra de propiedades. En Argentina, el leasing inmobiliario se ha convertido en una herramienta valiosa tanto para desarrolladores inmobiliarios que buscan nuevas formas de comercializar sus proyectos como para compradores que enfrentan restricciones en el acceso a créditos hipotecarios tradicionales.

Este artículo tiene como objetivo proporcionar información sobre qué es el  leasing inmobiliario, sus características, y cómo se adapta a las particularidades del mercado local y cuál es su potencial de desarrollo futuro..

¿Qué es el leasing inmobiliario?

El leasing inmobiliario, una modalidad de financiación que ha ido cobrando importancia en el ámbito inmobiliario, se caracteriza por ser un contrato en el que una empresa, conocida como el arrendador, adquiere un inmueble específicamente seleccionado por un cliente, que actúa como arrendatario, y le otorga el uso de dicho inmueble por un período de tiempo preestablecido, con la opción de compra al término de dicho período.

Esta modalidad representa una alternativa atractiva para aquellos que desean acceder a la propiedad inmobiliaria, pero que no cuentan con la capacidad financiera para realizar un desembolso inicial significativo, como el que se requiere en una compra tradicional o en la obtención de una hipoteca. Es particularmente ventajosa en escenarios económicos donde el acceso al crédito es limitado o donde las tasas de interés son elevadas.

El leasing inmobiliario no solo facilita la adquisición de bienes raíces, sino que también ofrece flexibilidad y beneficios adicionales. Durante el plazo del contrato, el arrendatario tiene la oportunidad de habitar o utilizar la propiedad, lo que le permite evaluarla en detalle antes de decidir si la compra o no. Este período puede ser crucial para muchos, ya que les da tiempo para planificar financieramente la compra, adaptarse a la zona, y asegurarse de que la propiedad cumple con sus expectativas y necesidades.

¿Cómo funciona el leasing inmobiliario?

El leasing inmobiliario es un proceso que implica varios pasos esenciales, desde la elección inicial de la propiedad hasta la firma del contrato de leasing. 

El primer paso es entonces, el que realiza el en el leasing, el arrendatario, seleccionando la propiedad que desea adquirir. Esta selección se basa en criterios como ubicación, tamaño, características y precio del inmueble que debe negociar con el vendedor.  Luego, también el arrendatario, debe buscar una empresa de Leasing.  Esta empresa será la que adquiera la propiedad y posteriormente se la arriende.

A partir de ahí, es la empresa de leasing  la que evalúa la solvencia financiera y la capacidad de pago del arrendatario. Esto puede incluir la revisión de ingresos, historial crediticio y otras garantías.  Si la empresa considera que el arrendatario tiene una valoración financiera positiva, procede a comprar la propiedad al precio acordado. Por último, se firma el contrato de leasing entre el arrendatario y la empresa de leasing.

El arrendatario, además, se compromete desde ese momento, a pagar las cuotas mensuales con el monto pactado en el contrato, y a mantener la propiedad en condiciones. leasing inmobiliario

¿Cómo se realiza la venta de un inmueble con leasing?

La venta de un inmueble bajo la modalidad de leasing es un proceso que permite al arrendatario acceder a la propiedad con una opción de compra. 

En el contrato que se firma entre el arrendatario y la empresa de leasing, se estipula además del monto de las cuotas mensuales como vimos anteriormente y de la condición de mantenimiento de la propiedad; la duración del leasing, y las condiciones para ejercer la opción de compra. Veamos en detalle estos puntos:

  • Ejercicio de la Opción de Compra: Al finalizar el contrato, el arrendatario tiene la opción de comprar la propiedad, pagando el valor residual si aplica, o puede optar por no ejercer la opción de compra y terminar el acuerdo, devolviendo la propiedad a la empresa de leasing.
  • Transferencia de la Propiedad (si se ejerce la opción de compra): Si el arrendatario decide ejercer la opción de compra y realiza el pago correspondiente, la empresa de leasing procede a transferir la titularidad de la propiedad al arrendatario, convirtiéndolo en el nuevo propietario.

Ventajas y desventajas del leasing habitacional

El leasing inmobiliario, tiene grandes ventajas para quienes buscan adquirir una propiedad pero, que no cuentan con los recursos financieros inmediatamente. Sin embargo, a pesar de estas ventajas, también, el leasing inmobiliario presenta algunas desventajas que es importante tener en cuenta

Ventajas del Leasing Inmobiliario
Desventajas del Leasing Inmobiliario
Menor Desembolso Inicial: No requiere de un gran pago inicial como en una compra tradicional o una hipoteca.
Costo Total a Largo Plazo: El costo total del leasing puede ser más alto debido a los intereses y cargos adicionales.
Flexibilidad: Ofrece la opción de comprar la propiedad al final del contrato o devolverla sin compromiso.
No Propiedad Inmediata: El arrendatario no es propietario de la propiedad hasta que ejerce la opción de compra.
Ventajas Fiscales: Posibles deducciones fiscales de las cuotas de leasing, dependiendo de la legislación local.
Riesgo de Pérdida de la Inversión: Si no se ejerce la opción de compra, se pierden los pagos realizados durante el leasing.
Prueba de la Propiedad: Permite habitar y evaluar la propiedad antes de decidir comprarla.
Dependencia del Arrendador: La propiedad y sus condiciones están sujetas a los términos establecidos por el arrendador.
Menor Riesgo Inicial: Menor riesgo financiero inicial en comparación con la compra directa.
Limitaciones Contractuales: Posibles restricciones en el contrato, como limitaciones en modificaciones o uso del inmueble.
Opción de Compra: Posibilidad de adquirir la propiedad a un precio preestablecido al final del contrato.
Fluctuaciones del Mercado: Riesgo de cambios en el mercado inmobiliario durante la duración del contrato.
Conservación de Liquidez: Permite conservar liquidez para otras inversiones o gastos.
Obligaciones de Mantenimiento: Generalmente, el mantenimiento de la propiedad corre a cargo del arrendatario.

Contrato de leasing inmobiliario

Un contrato de leasing inmobiliario detalla las condiciones bajo las cuales el arrendatario puede usar la propiedad y las obligaciones de ambas partes. Incluye detalles como duración del contrato, valor de las cuotas, condiciones de mantenimiento y uso, y términos para ejercer la opción de compra.

¿Cuándo se puede ejercer la opción de compra en el contrato de leasing inmobiliario?

La opción de compra en un contrato de leasing inmobiliario es un aspecto clave que ofrece al arrendatario la posibilidad de adquirir la propiedad al término del período de arrendamiento. Generalmente, esta opción se puede ejercer de la siguiente manera:

  • Al final del Contrato de Leasing: comúnmente al finalizar el plazo estipulado en el contrato. Este período puede variar, pero suele estar entre varios años, dependiendo de lo acordado entre el arrendatario y la empresa de leasing. Al final de este período, el arrendatario tiene la opción de comprar la propiedad, pagando el valor residual acordado, que es el valor de la propiedad descontando los pagos realizados durante el leasing.
  • Compra Anticipada: Algunos contratos de leasing inmobiliario pueden ofrecer la posibilidad de una compra anticipada. Esto significa que el arrendatario tiene la opción de adquirir la propiedad antes de que finalice el plazo del contrato. Las condiciones para esta compra anticipada suelen estar estipuladas en el contrato y pueden incluir el pago de una cantidad específica o el cumplimiento de ciertas condiciones financieras.
  • Condiciones Específicas del Contrato: Es importante destacar que las condiciones para ejercer la opción de compra pueden variar de un contrato a otro. Estas condiciones pueden incluir aspectos como el precio de compra final, los plazos para notificar la intención de compra, y los requisitos financieros que debe cumplir el arrendatario.

¿Quién paga los gastos en un leasing inmobiliario?

En un contrato de leasing inmobiliario, los gastos asociados al uso y mantenimiento de la propiedad suelen ser responsabilidad del arrendatario. Sin embargo, la distribución exacta de estos gastos puede variar según los términos específicos del contrato. 

Los gastos típicos son por ejemplo, 

  • Alquiler Mensual: se establece en este caso, una cuota mensual y, en algunos casos, también se debe abonar una parte que se acumula para la futura compra de la propiedad.
  • Impuestos Inmobiliarios: impuesto territorial o municipal.
  • Seguro de la Propiedad: Los gastos de seguro, tanto de daños a la propiedad como de responsabilidad civil, generalmente corren por cuenta del arrendatario.
  • Mantenimiento y Reparaciones: El arrendatario suele ser responsable del mantenimiento regular y las reparaciones menores de la propiedad.
  • Gastos Comunes: Si la propiedad es parte de un condominio o edificio, el arrendatario debe pagar los gastos comunes o expensas, que incluyen servicios comunes como limpieza, seguridad y mantenimiento de áreas comunes.
  • Mejoras o Modificaciones: Cualquier mejora o modificación realizada en la propiedad por parte del arrendatario generalmente es a su costo, aunque debe contar con el consentimiento del arrendador.
  • Gastos de Administración: Si hay una empresa o administrador de propiedades involucrado, los gastos de administración también pueden ser responsabilidad del arrendatario.
  • Servicios Públicos: Los servicios como electricidad, gas, agua y recolección de basura son típicamente pagados por el arrendatario.

Es importante revisar detenidamente el contrato de leasing inmobiliario para entender la distribución exacta de estos gastos, ya que pueden existir variaciones dependiendo del acuerdo específico entre las partes.

¿Qué pasa si no puedo seguir pagando un leasing?

Si el arrendatario no puede seguir pagando las cuotas del leasing, podría perder los derechos sobre la propiedad y cualquier pago realizado hasta ese momento. Es importante revisar las condiciones del contrato para entender las consecuencias de un incumplimiento.

Leasing inmobiliario para empresas

El leasing inmobiliario es una opción atractiva para empresas que buscan oficinas o locales comerciales. Permite flexibilidad y puede ofrecer ventajas fiscales, además de liberar capital para otras inversiones.

Leasing inmobiliario Argentina

En Argentina, el leasing inmobiliario se ha ido consolidando como una alternativa viable para acceder a la propiedad. Las condiciones específicas del mercado y las regulaciones locales influyen en cómo se estructuran estos contratos y sus implicancias fiscales.

¿Se contempla el leasing inmobiliario en el código civil y comercial en Argentina?

El leasing inmobiliario está contemplado y regulado en la legislación argentina, específicamente en el Código Civil y Comercial de la Nación. Este marco legal establece las normas y condiciones bajo las cuales se pueden llevar a cabo los contratos de leasing inmobiliario en el país. 

Extracto del Código Civil y Comercial de la Nación – Leasing Inmobiliario (Argentina)

Artículo 1.233 – Contrato de Leasing:

«El contrato de leasing es aquel por el cual una parte se obliga a adquirir determinados bienes y a ceder su uso a otra por un plazo fijado, contra el pago de un canon, con opción a favor del usuario de comprar los bienes por un valor residual.»

Artículo 1.234 – Leasing Inmobiliario:

«En el caso de bienes inmuebles, el contrato debe ser inscripto en el registro correspondiente para que tenga efectos frente a terceros.»

Estos artículos del Código Civil y Comercial proporcionan un marco legal claro para los contratos de leasing inmobiliario en Argentina, estableciendo las bases para su ejecución, las obligaciones de las partes y los requisitos para la validez del contrato. Es fundamental que tanto arrendadores como arrendatarios comprendan estas normativas para asegurar que los contratos de leasing se realicen de acuerdo con la ley y protejan los intereses de ambas partes.

Leasing inmobiliario Chile

En Chile, el leasing inmobiliario es utilizado ampliamente por empresas para la adquisición de oficinas y locales comerciales. Sin embargo, también es una opción viable para personas que buscan una alternativa a la compra tradicional de viviendas, ofreciendo una ruta accesible para la adquisición de la primera casa o apartamento.

Leasing inmobiliario Perú

El leasing inmobiliario en Perú ofrece una modalidad de financiamiento adaptada a las necesidades y regulaciones locales, siendo una opción cada vez más popular para la adquisición de inmuebles tanto en el ámbito residencial como en el comercial.Esto se debe a la flexibilidad que ofrece el leasing en términos de financiamiento y a la posibilidad de adquirir propiedades en ubicaciones estratégicas.

Característica
Chile
Perú
Regulación Legal
Regulado por la Ley sobre Arrendamiento de Bienes Raíces Urbanos y modificaciones. También afectado por disposiciones en el Código Civil y normativas tributarias.
Regulado por la Ley de Títulos Valores y el Reglamento del Registro de Propiedad Inmueble, entre otras disposiciones legales.
Enfoque del Leasing
Utilizado tanto para fines residenciales como comerciales. Popular para empresas en la instalación de oficinas y locales comerciales.
Utilizado tanto por individuos como por empresas para la adquisición de viviendas y propiedades comerciales.
Beneficios Fiscales
Beneficios tributarios, como la deducción de los pagos de leasing como gasto operacional para empresas.
Beneficios fiscales similares, especialmente para empresas, que pueden deducir los pagos de leasing de sus impuestos.
Opción de Compra
Incluye una opción de compra al final del contrato.
También incluye una opción de compra al final del plazo del contrato.

Leasing inmobiliario: Ejemplos

Empresa Adquiriendo un Local Comercial 

  • Situación: Una empresa emergente busca establecer su primera oficina en, pero desea conservar liquidez para otras inversiones.
  • Leasing Inmobiliario: Se deciden por un contrato de leasing para un local comercial en una zona de alto tráfico. La empresa de leasing compra el local y lo arrienda a la empresa bajo un contrato de 10 años.
  • Proceso y Conclusión: La empresa realiza pagos mensuales, que son deducibles de impuestos como gasto operacional. Al final del contrato, la empresa decide ejercer su opción de compra, integrando el local a sus activos fijos.

 De este modo, el leasing inmobiliario, es una solución financiera innovadora que abre las puertas a la propiedad inmobiliaria a un segmento más amplio de la población. Ofrece una ruta menos onerosa y más flexible hacia la propiedad de una vivienda o inmueble comercial, lo que lo convierte en una opción atractiva tanto para individuos como para empresas que buscan optimizar su planificación financiera y fiscal.

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