REAL ESTATE

Metodologías para la tasación de propiedades comerciales y residenciales

En Argentina, la tasación de propiedades comerciales y residenciales es un campo regido tanto por normas locales como por prácticas internacionales adaptadas a las peculiaridades del mercado local. Este proceso, cuando se realiza correctamente, no solo ayuda a establecer el precio justo de mercado, sino que también es crucial para obtener financiación, negociar seguros y resolver disputas legales.Al explorar este tema, es vital distinguir entre las propiedades comerciales, cuyo valor puede estar directamente ligado a su capacidad para generar ingresos, y las residenciales, que se valoran por su ubicación, comodidades y características intrínsecas.

¿Qué es la tasación de propiedades y por qué es importante?

La tasación de propiedades comerciales y residenciales es un proceso crucial tanto para inversionistas como para propietarios en Argentina. Este procedimiento permite determinar el valor de mercado de una propiedad, ya sea comercial o residencial, mediante técnicas y metodologías estandarizadas. Entender el valor de una propiedad es fundamental por diversas razones: facilita la toma de decisiones informadas sobre compra, venta, alquiler, refinanciamiento o gestión patrimonial. Además, es un requisito en procesos legales como herencias, divorcios o liquidaciones empresariales.

Diferencia entre tasación de propiedades comerciales y residenciales

La tasación de propiedades, ya sea para fines comerciales o residenciales, varía considerablemente dependiendo de múltiples factores. La comprensión de estas diferencias es esencial para cualquier inversor, agente inmobiliario o propietario que busque maximizar sus beneficios o simplemente asegurarse de que su inversión está correctamente valorada. 

Propiedades comerciales: enfoque en la generación de ingresos

Las propiedades comerciales incluyen una amplia gama de inmuebles como oficinas, locales comerciales, almacenes y hoteles. La característica distintiva es su capacidad para generar ingresos. Esto significa que los tasadores evalúan no solo el estado físico del inmueble y su ubicación sino también aspectos más complejos como:

  • Potencial de renta
  • Tasas de capitalización
  • Análisis del mercado

Propiedades residenciales: valoradas por calidad de vida

En casas y apartamentos, se valoran principalmente por su potencial para proporcionar un ambiente de vida deseable. 

  • Ubicación: La proximidad a servicios esenciales como escuelas, hospitales, zonas comerciales y accesibilidad a vías principales.
  • Comodidades: Elementos como piscinas, jardines, seguridad, y tecnología integrada que pueden aumentar significativamente el valor de la propiedad.
  • Características constructivas y estéticas: La calidad de la construcción, el diseño arquitectónico y el estado general de conservación son evaluados detenidamente.

Regulaciones y mercado objetivo: variaciones significativas

Las diferencias regulatorias también juegan un papel importante en la tasación de propiedades comerciales y residenciales. Las propiedades comerciales a menudo enfrentan un entorno regulatorio más complejo, incluyendo normas municipales y nacionales específicas sobre zonificación comercial y requerimientos de seguridad. En cambio, las propiedades residenciales suelen estar sujetas a regulaciones más relacionadas con la zonificación residencial y los códigos de construcción.

Además, el mercado objetivo para cada tipo de propiedad es distintamente diferente. Los inversores en propiedades comerciales a menudo son entidades o individuos interesados en el retorno de la inversión a largo plazo y la estabilidad de los ingresos, mientras que los compradores de propiedades residenciales suelen ser individuos o familias que buscan un hogar.

Metodologías de tasación de propiedades

Las metodologías de tasación de propiedades comerciales y residenciales constituyen un aspecto fundamental en la valoración inmobiliaria, permitiendo a tasadores y expertos determinar el valor más justo y acorde con el mercado para cada tipo de propiedad. 

Metodología del enfoque de costos en la tasación de propiedades

El enfoque de costos es una metodología de tasación de propiedades comerciales y residenciales que calcula el valor de una propiedad basándose en el costo de reemplazo del inmueble. Esto implica determinar cuánto costaría construir una propiedad idéntica o equivalente en el mismo terreno, tomando en cuenta la depreciación de cualquier estructura existente y el valor actual del terreno. 

Aplicación del enfoque de costos en propiedades comerciales y residenciales

Propiedades comerciales

En el ámbito comercial, el enfoque de costos es invaluable para la valoración de propiedades que tienen un uso especializado, como fábricas, laboratorios o instalaciones hospitalarias, donde el costo de reproducción es un factor fundamental para la tasación. Este método asegura que se considere adecuadamente el valor intrínseco de las instalaciones específicas que pueden no tener un mercado de comparables amplio o directamente comparable.

 Propiedades residenciales

Para las propiedades residenciales, este enfoque es especialmente pertinente para viviendas a medida, casas de lujo, o propiedades históricas que han sido restauradas. En estos casos, el costo de reconstrucción puede ofrecer una mejor estimación de valor que los métodos que dependen de comparables, dado que las características únicas de la propiedad pueden no estar presentes en el mercado general.tasación de propiedades comerciales y residenciales

Metodología del enfoque de ingresos en la tasación de propiedades

El enfoque de ingresos es una de las metodologías más utilizadas para la tasación de propiedades comerciales y residenciales, especialmente aquellas que generan ingresos constantes. 

La base de este enfoque es el análisis de los ingresos netos operativos que la propiedad puede generar, descontados a una tasa que refleje el riesgo y el retorno esperado de la inversión. 

Aplicación del enfoque de ingresos en propiedades comerciales y residenciales

Esta técnica es particularmente útil para propiedades que son adquiridas con el propósito de obtener un retorno económico a través de la renta o el arrendamiento.

Propiedades comerciales

  • Hoteles: Se consideran los ingresos por habitación ocupada, servicios adicionales como restaurantes y conferencias, y otros ingresos generados por amenidades del hotel.
  • Locales Comerciales: La evaluación se centra en los ingresos potenciales de alquiler basados en la ubicación del local, el tráfico peatonal, y la demanda del mercado local.
  • Edificios de Oficinas: Se analizan los contratos de arrendamiento actuales y potenciales, las tasas de ocupación, y los ingresos operativos netos después de descontar gastos de mantenimiento y administración.

En cada uno de estos casos, se utilizan métodos como la capitalización de rentas, donde el ingreso neto operativo (NOI) se divide por una tasa de capitalización adecuada para determinar el valor de la propiedad. La tasa de capitalización refleja el retorno de la inversión que los inversores esperarían de la propiedad, ajustado por el riesgo asociado con el tipo de propiedad y su ubicación.

Propiedades residenciales

Aunque menos común, el enfoque de ingresos también es aplicable en el sector residencial, especialmente en:

  • Propiedades de Alquiler: Apartamentos individuales o casas donde los ingresos por alquiler son el principal retorno de la inversión.
  • Edificios Multifamiliares: Complejos de apartamentos donde varias unidades generan rentas, a menudo con servicios adicionales como lavandería, seguridad, y áreas recreativas que también contribuyen a los ingresos totales.

Para estas propiedades, se calcula el valor de la propiedad basado en los ingresos de alquiler actuales y proyectados. Es crucial considerar factores como la tasa de vacancia esperada, los costos de mantenimiento, y las fluctuaciones del mercado que pueden afectar las rentas futuras. Además, en mercados residenciales, aspectos como la calidad de la escuela local, la seguridad del barrio, y la proximidad a servicios y entretenimiento también pueden influir significativamente en los ingresos de alquiler.

Metodología del enfoque de comparación de mercado en la tasación de propiedades

El enfoque de comparación de mercado es una de las metodologías más comúnmente utilizadas y confiables para la tasación de propiedades. Esta técnica se basa en el análisis de propiedades similares que han sido vendidas recientemente en la misma área o en áreas comparables.

Aplicación del enfoque de comparación de mercado en propiedades comerciales y residenciales

El enfoque de comparación de mercado en la tasación de propiedades comerciales y residenciales es ampliamente reconocido por su capacidad para proporcionar una evaluación precisa y basada en el mercado de propiedades tanto comerciales como residenciales.

Propiedades comerciales

Para propiedades comerciales, el enfoque de comparación de mercado es crucial, especialmente en entornos urbanos con muchas transacciones. Los tasadores buscan propiedades comerciales similares en términos de ubicación, uso, tamaño y estado que se hayan vendido recientemente. Así mismo, se hacen ajustes por características únicas como la visibilidad para locales comerciales, accesibilidad para cargas y descargas en propiedades industriales, o la configuración interna en oficinas.

Propiedades residenciales

En el ámbito residencial, el enfoque de comparación de mercado es igualmente valioso y se aplica con frecuencia para la tasación de casas y apartamentos. Además de las comparaciones directas, los tasadores también consideran la dirección del mercado local, incluyendo si los precios de las propiedades están subiendo o bajando, y cómo esto podría afectar el valor actual.

Factores que influyen en la tasación de propiedades comerciales y residenciales

La tasación de propiedades comerciales y residenciales es un proceso complejo que puede ser influenciado por una variedad de factores económicos, legales, físicos y de mercado. Estos factores afectan tanto a propiedades comerciales como residenciales, aunque de maneras diferentes según el uso y el contexto del inmueble.

Factores económicos y de mercado

  • Ubicación: Este es uno de los principales determinantes del valor de una propiedad. Una ubicación privilegiada en un área con alta demanda, buen acceso a servicios y transporte público puede incrementar significativamente el valor de un inmueble.
  • Tendencias del mercado local: Las condiciones económicas generales, las tasas de interés, y la oferta y demanda en el mercado local afectan directamente el valor de las propiedades. En tiempos de crecimiento económico, los precios tienden a subir, mientras que en recesiones pueden estancarse o disminuir.

Factores legales

  • Regulaciones de zonificación: Estas determinan qué tipo de actividades pueden realizarse en ciertos lugares, afectando tanto a propiedades comerciales como residenciales.
  • Restricciones legales y derechos de paso: Cualquier restricción sobre la propiedad o derechos concedidos a terceros pueden tener un impacto negativo en el valor de la propiedad.

Factores físicos

  • Estado del inmueble: El estado de conservación, la antigüedad del edificio, y las renovaciones recientes juegan un papel crucial en la evaluación de una propiedad.
  • Características específicas del inmueble: Elementos como el diseño arquitectónico, la calidad de la construcción, y las instalaciones disponibles (como piscinas, jardines, etc.) también son importantes.

Ejemplos de tasación de propiedades comerciales y residenciales

Para comprender mejor cómo se aplican estas metodologías de tasación de propiedades comerciales y residenciales, en el contexto de Buenos Aires, consideremos dos ejemplos prácticos:

Local en Palermo

Palermo es uno de los barrios más dinámicos y con mayor demanda comercial de Buenos Aires. Caracterizado por su alta circulación peatonal, la zona es un punto de atracción tanto para locales como para turistas, lo que la convierte en una ubicación prime para negocios.

Método de Tasación: Enfoque de Ingresos

Para un local comercial en esta zona, el enfoque de ingresos es particularmente apropiado. Este método considera varios factores:

  • Tráfico Peatonal: Una alta circulación de personas es un indicador de potencial comercial elevado, lo que puede traducirse en mayores ingresos por ventas o servicios.
  • Demanda de Locales Comerciales: Palermo, conocido por su oferta gastronómica, boutiques y espacios culturales, tiene una demanda constante por espacios comerciales.
  • Rentas Comparables en la Zona: Se analizan las rentas de locales similares en el área para establecer un rango de renta posible. Esto incluye estudiar la duración promedio de los contratos de alquiler y las tarifas por metro cuadrado.

Casa en Belgrano

Belgrano es conocido por ser un barrio residencial de alto nivel en Buenos Aires, con una amplia oferta de servicios y una excelente calidad de vida. Esto incluye acceso a escuelas de prestigio, centros comerciales, espacios verdes y transporte público.

Método de Tasación: Enfoque de Comparación de Mercado

El enfoque de comparación de mercado es ideal para tasar una propiedad residencial en Belgrano debido a la abundancia de transacciones inmobiliarias en el área que proporcionan datos comparables fiables.

  • Selección de Comparables: Se seleccionan propiedades recientemente vendidas con características similares en términos de tamaño, número de habitaciones, condiciones del inmueble, y amenidades.
  • Ajustes por Diferencias: Cualquier diferencia significativa entre la propiedad en cuestión y los comparables seleccionados, como mejoras recientes, vistas privilegiadas o mayor tamaño de lote, requiere ajustes en el precio.
  • Análisis del Mercado Local: Se considera la tendencia de los precios en el barrio, observando si están aumentando, estabilizados o en descenso, lo cual influye directamente en el valor de tasación actual.

¿cómo elegir la metodología correcta para la tasación de tu propiedad?

La selección de la metodología de tasación de propiedades comerciales y residenciales adecuada, es crucial y depende de varios factores:

  • Tipo de propiedad: Comercial o residencial, cada una requiere un enfoque que mejor se adapte a sus características y al mercado en el que se ubica.
  • Propósito de la tasación: Ya sea para una venta, refinanciamiento, o fines legales, el propósito puede dictar el método más apropiado.
  • Disponibilidad de datos: La cantidad y calidad de datos disponibles sobre ventas recientes y rendimientos de propiedades similares influirá en la elección del método.

Como podemos ver, la tasación de propiedades comerciales y residenciales es un campo complejo que requiere un entendimiento profundo de las metodologías aplicables y los factores que influyen en cada mercado. En Argentina, donde el mercado inmobiliario puede variar significativamente de una región a otra, contar con un profesional capacitado y experimentado es esencial para obtener valoraciones precisas y útiles.

 

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